サラリーマン不動産投資の向こう側。

不動産投資→法人設立→他ビジネス→会社員卒業を目指す福岡在住サラリーマンです。融資残高11億円。本やネットに書いていることだけが正しいとは限りませんよ~。

不動産投資とカードローン・キャッシング・リボ払い

常識を疑おう。

 

一般に、

「不動産投資をするなら、カードローンやキャッシングはダメ!!」

「融資枠があるだけでも満額借りているのと同じ。カードを持っているならすぐ解約して!!」

「クレジットカードも、リボ払いはもってのほか!!」

と言われます。常識ですよね。

 

金融機関から融資を受けるに際して、マイナスになるから、ということですね。

普通のサラリーマン投資家なら、築古戸建てや区分マンションを現金買いする場合以外は、基本的に融資を使うはずですから、「融資に差しさわりがある」というのは本当に怖い言葉です。

 

でもねえ、これも全部が事実とは言えないんですよね。

 

まず、S銀行やO銀行など、住宅ローンの延長というか、個人信用情報(個信)に依存した個人向けパッケージアパートローン商品を借りようという場合には、これはもうその通りだと思います。

カードローンやキャッシングは絶対ダメ。枠があるだけでダメというのも本当だと思います。

 

ただ、S銀行やO銀行で会社員卒業できるわけじゃないですよね?使うとしても最初の1棟2棟でしょ?使わない人も多いですよね?

会社員を卒業できるレベルまで規模拡大を目指す人なら、付き合うべきは地銀・信組・信金です。

 

ご存じないかもしれませんが、こういった金融機関の中には、そもそも「個人信用情報を見に行かない」金融機関があります。

驚きました?

もう1回言いますよ。

「融資を申し込んでも、個人信用情報を参照しない、個人信用情報の参照・掲載の同意書を取らない金融機関があります」

つまり、あなた個人にいくらカードローン・キャッシングの借り入れがあるか、一切知ろうとしない金融機関です。

正直、最近では非常に少なくなりました。少し前までは同意書を取らなかったのに、急にとるようになったりして、ごく少数ですね。

 

こういう金融機関であれば、あなたがいくら消費性の借り入れをしているかを見に行かないので、カードローンの枠がいくらあろうが、実際にいくら借り入れがあろうが、審査には影響しないということです。

 

あるいは、

もし実際の借り入れがあれば、その使途を確認されたり、あるいは先に返済してほしいと依頼されることもあるけれど、単に枠があるだけなら審査の際にまったく触れられない、という金融機関なら、もっとたくさんあります。

 

もちろん、余計な借り入れは無い方がいいのは間違いありませんが、カードローンってすごく便利ですよ。使ったことない人は知らないと思いますが。

 

「来月になれば、還付消費税が500万入るのに、今どうしてもまとまった現金が必要だ」なんてシチュエーションの時に、絶対役立ちます。限度額の大きい契約なら、金利も5%程度です。(さすがに15%とかのカードは、ハサミを入れましょう…。)

※あ、カードローンの約款に書いてある「使途」にはご注意を。事業性資金には使えないと書いてあるカードも多いので。もっとも、お金に色はついていないですが。

 

私も、トータル1000万円オーバーの枠があります。時々利用することもあります(なるべくすぐ返しますが)。法人で、プロパーで融資を受けるにあたって、私はかならず保証人になりますが、枠があることでマイナスに働いたことはないと考えてます。

 

融資が通らないなら、それは別の理由ですね。だって、融資が出せるんなら、「申し訳ありませんが、カード解約してもらえませんか?それで出せますんで」って話になるはずでしょ。

 

クレジットカードのリボ払いなんか、屁でも無いと思うんですよね。

 

もちろん、無計画な借金を奨励するつもりは一切ありません。本に書いてあることは絶対の事実だと思う「常識」を、疑ってほしいということなんです。

クレジットカードのリボ払いはやめよう、と書いているその本の著者は、本当にリボ払いのせいで融資を断られたことがあるんでしょうか?一般常識をそのまま書いてるだけなんじゃないでしょうか?

 

本を読んで一般的な知識を頭に入れることはもちろん重要です。それだけでなく、実際に自分で動くことでわかることも多いし、動いている仲間と情報共有することでわかることも多いです。

「自己資金は最低でも1割+諸費用」、「営業職は給与が不安定なのでマイナス」、「持ち家は負債」、「子供は一人あたり200万/年の負債」、「金融機関は、ほかの銀行での借り入れをすべて把握できるので、隠しても無駄」、「サラリーマンの不動産投資は年収の20倍や、良くても3億あたりに壁がある」、「サラリーマンの消費税還付はもうできない」などなど…。

規模拡大している人は誰でもご存知と思いますが、すべて「はあ?」っていう都市伝説ですね。いや、金融機関やその時の状況によっては真実も含まれていると思いますので、全否定はしませんが。

 

初心者のかたは、これらが都市伝説だということを、このブログなどを読んでただ鵜呑みにするのではなく、ぜひ自分で動いて、仲間を作って、みずから学んでほしいなと思います。

 

常識を疑ってみようというお話でした。

法人で融資を受けるのって難しい?

法人設立って、自分にはまだ早いと思ってませんか?

「こんな小規模で法人なんて作っても、税理士コストや会社維持コストを考えると、逆にマイナスにしかならない」

と思ってませんか?

「会社員の所得と不動産所得合わせて900万くらいになったら法人化を考えよう」

なんていう教科書的なアドバイスに縛られてませんか?

 

さらに

「今の規模で法人なんて作っても、融資してくれる金融機関なんかない」

とか

「今回が1棟目の購入なのに、新設の資産管理法人にいきなり融資してくれる銀行なんて、あるのかもしれないけど自分は知らない」

というのも、よく聞く悩みです。

 

確かに、自分一人で悩んでいても、なかなかこうした悩みに回答は出ないし、回答が出ないと動けない・・・。

 

分かります。私もそうでした。

 

私の場合は、40を超えていよいよ動き出さないと自分の人生の目標が達成できないと焦り始めて、まずは自分の住む都市で不動産投資仲間を探しました。不動産業者がやるセミナーではなく、投資家グループの集まりに参加するようにしたんです。

もちろん、参加するのにもコツがあって、素人が、ただ何の土産話も無しに話を聞くだけで参加しても、ただのお客さんとしてしか扱われません。それは誰でも分かる、当たり前の話ですよね。

他の人に与える良質な情報がないのであれば、話がめっちゃ面白いとか、業者に騙されて破産しかけた時の話をするとか、何かそのグループに受け入れてもらえる工夫が必要です。森伊蔵を差し入れするとかでも、一瞬で仲間になれると思います(笑。もちろん一升瓶のやつです。720mlはいけません。せこく見えるだけですから。

 

そうすると、自分と同じような境遇の仲間が、どんな投資をしているかが分かるんですね。自分は8000万の融資でもヒーヒー言ってるのに、同じくらいの年収の、人のよさそうな男性が、3億の融資が通った話を普通にしている。

あるいは、新設法人で融資を受けて、さらに経費でいい車に乗ってたりする人もいる。

※個人で車を買って業務に使用していても、せいぜい利用比率に応じた案分でしか経費化できませんね。法人なら、業務に利用するために購入した車なら、全額経費(資産計上して減価償却)にできますね。あ、私の税金関係の話は、鵜吞みにせず必ず税理士に確認してください。私は税理士ではありませんので。

 

今まで自分を覆っていた殻が、こうやって破れるわけです。

こうなれば、あとはイケイケどんどんです。自分にもできるんだという自信になるから、すぐに行動に移せるし、行動した結果をグループにフィードバックできるからより深くグループにかかわることができて、自分の評価も高まり、さらにできることが広がっていく好循環に入ります。

 

話がそれてしまいましたが、私が冒頭のような悩みに回答するとしたら、

「1棟2棟で終わる気はないんでしょ?最初から、会社員を卒業できるレベルになるために始めたんでしょ?税理士の経費や法人維持コストなんか気にしてどうすんの?」

「法人の方が、経費にできる範囲は広いし、購入してすぐ売っても40%も税金で持っていかれないし、融資の上限も特にない金融機関が多いし、消費税還付もやりやすいし、相続時にも困りにくいし、法人でやれるなら最初から法人が絶対いいよ」

「新設の資産管理法人に融資してくれる地銀や信用組合、信用金庫なんかはたくさんあるよ。法人作るのもネットで簡単だよ」

と回答すると思います。

 

ただし、なかなか本屋に売っている投資本にはこのあたりのことが書いてある本は少ないし、とくに金融機関はどこに行けばいいのか、自分の地元での生の情報は、やはり上記のような投資家仲間のグループに所属しないとなかなか得にくいんじゃないかなと思います。

じゃあ、私が付き合っている仲間を、初心者に紹介するかと言ったら、たぶんしません。

自分で探し出して参加したいと言ってくるような人じゃないと、こっちが面白がるような話が出てこないからです。つまらない人を紹介しても自分の評価が下がるだけなので、よほどいろんな意味で「面白い」人でないと、紹介はしないですね。

 

・自分から動いて仲間を探したら、一気に視界が広がる。

・法人化はいつすべき? → 最初から。

・新設の資産管理法人に融資してくれる金融機関はある? → ある。地銀や信組・信金など。もちろんすべてではないし、3月までできたけど4月からできなくなったところもあるかも。やはり、荒野を歩くには仲間との協力が必要。

 

中級者向けには、もっといろいろ考えるべきところはあります。

たとえば、資産管理法人の定款には不動産以外の目的を書いたらダメ、という「常識」があります。

あと、金融機関の面談時には、将来は不動産で規模拡大して会社員はセミリタイアしたいみたいなことは絶対言ったらダメ、とか。

これらも、果たして本当にそうなの?って疑いも中級者は持つべきだと思うんですが、この辺りはまた別の機会に。

 

 

 

こんな感じで頑張ってます。

このブログを書いているわたくしは、「Tourmalineトルマリン)」と申します。

どういうヤツなのか?信用できるのか?

属性は?規模は?得意分野は築古高利回りor地方の高積算RCか?

 

念のため少し自己紹介をしておきますね。

 

活動場所:福岡中心。

年齢:44歳。

家族:嫁(主婦)、女の子1人、男の子1人。

住まい:持ち家、一戸建て。

本業:会社員(運輸・通信)

本業の年収:650万円くらい

不動産歴:2003年から。

現在の規模:8棟、133室。

借入残高:11億円

得意分野:アベノミクスまでは、高積算中古RC。

     現在は新築。

 

こんな感じですかね~。

基本的に100%ほぼ借金です、ハイ。

割と勉強熱心で、本や教材もよく読んでますし、その有用性も深く理解しているつもりです。

そ・の・う・え・で・

「本に書いてあることが全部正しいわけじゃないよ」

「自分で動いてみようよ」

というのがこのブログの趣旨の一つなのです。

 

学んで、行動して、また学んで、行動して・・・・。

私もまだまだ全然ですが、この繰り返しが成長への道なんだということは確信してます。

不動産投資?結局どうなりたいの?

このブログを見てくださっているあなた!

すでに不動産投資を始めてますか?勉強中?実はすでに専業大家さん?

いずれにしても、「お小遣い程度稼げればいい」とか「老後の年金がわりに」と考えている人は少数派だと思います。

 

ほとんどの投資家(候補含む)は、

「まずは1棟。徐々に規模を拡大し、〇年後にはCF1000万以上。法人を設立し、プロパー融資でメガ大家!」

「収入基盤を確保したら、会社員卒業&その他ビジネスへ展開し、ウハウハのビジネスオーナー生活じゃい!」

なんて夢見てるはず。

初心者のうちは恥ずかしくて口にはできないかもしれませんが、ゼッタイそうですよね!!

 

わたしも、このブログで不動産投資のことだけ書くつもりはありません。

平均的なサラリーマンが、いかに不動産投資の力を借りて安定的な収入を増やし、会社員生活を卒業し、ハイリターンなビジネスにも参入し、金持ち父さんになれるのか。

私自身、まだ道なかばですが、そういう志を持って日々忙しく活動してます。

このブログでは、そんな情報を発信していきたいですね。

はてなブログ開始。サラリーマン不動産投資のその先へ。

こわごわと開始してみました、はてなブログ

 

書いていくのは、いまどき何にも珍しくない「サラリーマン不動産投資」についてです。山ほど書籍もあるし、ウェブにも情報はあふれてるし、何をいまさらというジャンルですね。

 

なので、ありふれたことは書きません(なるべく)。

 

私自身が経験した、恥ずかしい失敗や思いがけない成功とか、

(ただのサラリーマンなのに、年収の60倍の物件の融資が通っちゃったり)

 

不動産投資の教科書にはこう書いてあるけど、絶対そうなの?という疑問とか、

(ほかの銀行での借入って、絶対ばれるの?)

 

そのほか、規模拡大中の現役大家の日々の活動記録などをつづっていきたいと思います。あ、ちなみに活動場所は福岡ですよ~。賃貸激戦区:福岡の実情などもお伝えしていきます。乞うご期待!